Pour maintenir des prestations et un accueil de qualité dans leurs locations courte durée, les propriétaires font face à deux types de dépenses essentielles : celles liées aux travaux, à l'aménagement et à la décoration, ainsi que celles nécessaires à la gestion quotidienne des hébergements et à l'accueil des locataires.

Tout cela impacte naturellement la rentabilité attendue. Heureusement, il existe un moyen d'alléger la facture : de nombreuses charges, dont les frais de conciergerie, sont déductibles des impôts. Vous êtes propriétaire et cherchez des informations précises à ce sujet ? Cet article est fait pour vous !!

Vous y trouverez tout ce qu’il y a à savoir sur la fiscalité en location saisonnière meublée et sur les moyens de faire des économies. 

1. Fiscalité concernant la location de biens meublés : l’essentiel à retenir pour pouvoir profiter de certaines déductions

Pour savoir comment déduire un maximum de charges de l’impôt sur vos revenus locatifs et parmi elles, les frais de conciergerie, il nous semble important de faire un récapitulatif sur les différents statuts et régimes fiscaux auxquelles peuvent être soumis·es toutes celles et ceux qui décident de mettre leurs logements en location de courte durée.

Il faut déjà rappeler que vous  avez le choix entre les statuts : LMNP, pour Loueur en meublés non professionnel et LMP, pour location meublée professionnelle. Vous devez également opter pour l'un des deux régimes fiscaux suivants : le régime micro-BIC ou forfaitaire ou le régime réel. 

 LMNP

Dans ce premier cas, cela donne la possibilité de percevoir des revenus générés par de la location saisonnière en plus d’une activité salariée principale. Ce statut permet aussi de pouvoir déduire un montant estimé de la perte de valeur que subit votre bien en fonction de son usure dans le temps. Attention toutefois, cette dénomination vous astreint à ne pas dépasser 23000 € de revenus locatifs annuels, ou au moins, ne pas représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal (chiffres qui peuvent varier en fonction du régime d’imposition choisi, nous le verrons plus bas).

 LMP

Dans ce cas-là, il s’agit d’une activité professionnelle principale et les revenus engendrés peuvent obéir à d’autres seuils (toujours en fonction du régime fiscal privilégié).

Le régime forfaitaire ou micro-BIC

Vous pouvez très bien commencer par adhérer à ce régime, mais il faut savoir qu’en tant qu’auto-entrepreneur ayant créé un micro-entreprise, à partir de 2024 et suite au projet de « loi finances » voté dernièrement à l’assemblée, vous ne bénéficiez plus que d’un abattement de 30 % pour des revenus locatifs plafonnés à 15 000 eur par an (contre 50 % et 77000 € auparavant).

Même si vous vouliez faire classer votre bien en meublé de tourisme, ce qui vous donnait le droit de déclarer jusqu’à 188700 € de loyers bruts annuels et 71% d’abattement jusqu’en 2023, là encore, la réforme applicable en janvier 2025 risque de réduire ces chiffres.

Le régime réel simplifié

Ce régime réel présente beaucoup plus d’avantages pour vos activités puisqu’il ne souffre d’aucun plafond et permet de déduire toutes les charges en rapport avec vos activités de location saisonnière (frais de conciergerie inclus, bien entendu) pour diminuer le montant de votre revenu imposable. Il vous donne le droit d’amortir la valeur de votre bien, mais également celle du mobilier ainsi que le montant de certains travaux.

2. Frais de conciergerie déductibles des impôts : les raisons de faire appel à un tel prestataire

La commission d’une conciergerie est effectivement déductible des revenus locatifs perçus. Pour cela il faut transmettre la facture au comptable en gestion de son bien. 

3. Rappel sur les autres frais déductibles en location saisonnière 

Au régime réel, sont aussi déductibles tous les autres frais liés à l’exploitation de votre logement comme les frais de consommations d’énergies, de copropriété, d’entretien et de réparation. Les frais comptables sont tout autant déductibles. 

Voici une liste récapitulative de tout ce qu’il est possible de déduire, en plus des frais de conciergerie.

Remarque : pour être éligibles à la déduction de certaine de ces charges , pensez à bien conserver toutes les pièces justificatives de ces dépenses : 

quittances de loyer, contrats, factures, etc. 

Les autres honoraires versés à des tiers 

La totalité des frais liés à l’exploitation d’un ou plusieurs hébergements en location saisonnière sont susceptibles de pouvoir être déduits de vos impôts (ou de ceux des propriétaires dont vous gérez la maison ou l’appartement).

Pamis ces frais, il y a : 

Les frais comptables

Les honoraires d’avocat, mais également d’experts divers ou d’huissier (dans le cas de litiges avec les voyageurs, par exemple).

Les abonnements souscrits pour des logiciels de gestion. 

Toutes les dépenses engagées pour faire la promotion des biens (inscription sur des site de location, publicité).

Les intérêts d’emprunts

La majorité des acquisitions immobilières se font par la biais de crédits bancaires. Ceux-ci occasionnent des intérêts à rembourser en plus du montant de l’achat. Vous avez donc la possibilité de faire passer ces intérêts en charges locatives et ainsi les déduire de vos revenus. À noter que dans le cadre d’un achat sur plan (VEFA), il sont appelés « intérêts intercalaires », ce qui ne change rien à leur pouvoir de déduction. 

Les différentes taxes : foncière, habitation, de séjour

En ce qui concerne la taxe foncière, elle n’est déductible que pour un logement en location de courte durée ou pour la partie d’une propriété destinée à cette activité. En effet, la part de cette taxe appliquée sur ce qui est considérée comme la résidence principale du propriétaire ne peut pas en bénéficier. Il en va de même pour la taxe d’habitation dont une partie peut éventuellement être déduite. La taxe de séjour appliquée pour chaque locataire, ne fait, quant à elle, pas partie des revenus imposables (elle est reversée à la municipalité).

Les frais d’entretien, de réparation d’amélioration des lieux, …

Bref tout ce qui permet de garder un logement propre, fonctionnel et accueillant peut faire l'objet d'une déduction. Cela, dans le but de recevoir toujours plus de voyageurs. 

« C’est la même chose pour les frais de ménage, linge et blanchisserie. Il faut que ces frais soient payés par le propriétaire et qu’en découle une facture qui sera également à transmettre au comptable pour qu’elle soit déductible. »

Des travaux de refection de la salle d’eau, par exemple, sont donc également déductibles.

L’amortissement du bien et du mobilier 

Les frais de notaire

Si vous ou vos clients commencez votre activité de location de courte durée la même année que l’achat du bien immobilier en question, ces frais sont déductibles. Ils peuvent l’être soit immédiatement, soit faire partie de l’amortissement.

Les charges de copropriétés

Qu’elles soient comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, les provisions sur charges suivantes sont aussi déductibles : 

Tous les frais courants en rapport avec la maintenance de l’immeuble ou du lotissement (changement d’ampoules, ménage, réparation ascenseur, etc.).

Toutes les dépenses liées au fonctionnement et à l’administration des parties et équipements communs à la copropriété ( différents contrats, syndic). 

Les diverses primes d’assurances souscrites

Vous pouvez déduire celle couvrant votre bien si vous êtes déclaré·e en tant que propriétaire non occupant. Il est possible de faire de même avec l’assurance contre les loyers impayés, en autres.

Les factures d’énergie

Tous les frais de consommation d’énergie liés à l’hébergement en location saisonnière sont déductibles 

Et la TVA dans tout celà ?

En tant que loueur ·se de bien meublé, vous n’y êtes pas soumis·e. Sauf , si vous proposez au moins trois prestations parmi les quatres suivantes : 

Réception de la clientèle.

Petits-déjeuners proposés.

Fourniture de linge de maison (draps, serviettes).

Ménage régulier.

D'où la nécessité d'installer une boite à clé dans son logement !