Propriétaire LMNP : les avantages fiscaux de passer par une conciergerie
Déduction des charges, amortissements, TVA récupérable… Découvrez comment une conciergerie peut optimiser votre fiscalité en location meublée.
Vous êtes propriétaire d'un meublé de tourisme sous le statut LMNP et vous hésitez à confier la gestion de votre bien à une conciergerie ? Au-delà du confort et du gain de temps, cette décision peut avoir un impact très positif sur votre fiscalité. Voici un tour d'horizon complet des avantages fiscaux à connaître.
Rappel : les deux régimes fiscaux du LMNP
En tant que loueur en meublé non professionnel, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux options s'offrent à vous :
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés, sous conditions depuis 2024). Simple à déclarer, il ne permet toutefois pas de déduire vos charges réelles.
Le régime réel vous permet de déduire l'ensemble de vos charges effectives — y compris les honoraires de conciergerie — et d'amortir votre bien et votre mobilier. C'est précisément ce régime qui rend le recours à une conciergerie fiscalement très intéressant.
Les honoraires de conciergerie sont intégralement déductibles
Au régime réel, les commissions versées à votre conciergerie — généralement comprises entre 15 et 25 % de vos revenus locatifs — constituent des charges d'exploitation déductibles de votre revenu BIC. Concrètement, chaque euro versé à la conciergerie vient diminuer votre base imposable.
Et la déduction ne s'arrête pas à la commission elle-même. Toutes les prestations facturées ou coordonnées par la conciergerie peuvent également être déduites : frais de ménage, blanchisserie et linge de maison, petites réparations et maintenance, consommables d'accueil (café, produits d'hygiène…), frais de photographie professionnelle, ou encore abonnements aux plateformes de diffusion.
💡 Bon à savoir
Chaque facture émise par votre conciergerie constitue un justificatif comptable solide en cas de contrôle fiscal. Faire appel à un professionnel, c'est aussi sécuriser votre déclaration.
L'effet cumulé avec les amortissements
Le véritable atout du régime réel, c'est la possibilité de combiner la déduction des charges avec l'amortissement comptable de votre bien immobilier (hors terrain), de votre mobilier et de vos équipements.
L'amortissement permet de constater chaque année la perte de valeur théorique de votre bien, sans sortie de trésorerie. Ajoutez-y la déduction de vos charges de conciergerie et de gestion, et il est tout à fait courant d'obtenir un résultat fiscal nul, voire déficitaire. Résultat : zéro impôt sur vos revenus locatifs, parfois pendant plusieurs années.
Comparatif chiffré : micro-BIC vs régime réel
Prenons l'exemple d'un propriétaire percevant 15 000 € de revenus locatifs annuels et faisant appel à une conciergerie.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 15 000 € | 15 000 € |
| Abattement forfaitaire | - 7 500 € (50 %) | — |
| Honoraires conciergerie | Non déductibles | - 3 000 € |
| Autres charges (ménage, linge…) | Non déductibles | - 2 000 € |
| Amortissements | Non applicables | - 6 000 € |
| Base imposable | 7 500 € | 4 000 € |
Dans cet exemple, le régime réel réduit la base imposable de près de moitié par rapport au micro-BIC. Avec un amortissement plus conséquent, il est possible de ramener cette base à zéro.
Le cas particulier de la TVA récupérable
Si vous optez pour le régime de la parahôtellerie, c'est-à-dire en proposant au moins trois des quatre services suivants — accueil personnalisé, ménage régulier, fourniture du linge, petit-déjeuner — vous pouvez être assujetti à la TVA.
Dans ce cadre, la TVA facturée par votre conciergerie sur ses prestations devient récupérable. C'est un levier supplémentaire, particulièrement intéressant pour les biens à forte valeur ou générant des revenus locatifs importants. La conciergerie, en fournissant précisément ces services (accueil, ménage, linge), facilite d'ailleurs le passage au régime parahôtelier.
Au-delà de la fiscalité : les autres avantages
L'optimisation fiscale est un argument de poids, mais les bénéfices d'une conciergerie vont bien au-delà :
- Optimisation des revenus grâce au yield management et à la multidiffusion sur les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel…)
- Meilleure notation des voyageurs grâce à un accueil professionnel, entraînant un meilleur référencement et plus de réservations
- Entretien et pérennité du bien avec un suivi régulier de l'état du logement
- Gestion des imprévus : urgences, annulations, réclamations… sans que vous ayez à intervenir
- Conformité réglementaire : déclaration en mairie, taxe de séjour, numéro d'enregistrement…
- Gain de temps et sérénité, surtout si vous n'habitez pas à proximité de votre bien
📊 En résumé
Faire appel à une conciergerie quand on est propriétaire LMNP, c'est professionnaliser sa location, maximiser ses revenus, préserver son bien… tout en réduisant significativement sa charge fiscale. Les honoraires de conciergerie ne sont pas une dépense, mais un investissement qui se rentabilise rapidement.
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