En mettant en location meublée votre appartement ou votre maison, vous êtes considéré légalement comme étant un Loueur en Meublé Non professionnel LMNP.
Ce statut est avantageux par rapport à une location vide mais un peu particulier.
Vous pouvez effectuer votre déclaration de revenus issus de vos loyers de deux façons :
- soit opter pour le régime réel simplifié
- ou encore choisir le régime micro BIC, qui est le régime par défaut
Par simplicité, la grande majorité des propriétaires d'une location meublée déclarent leurs revenus dans le système du micro BIC dit régime micro-entreprise. Mais faut-il choisir le régime du micro BIC ?
C'est rarement l'option la plus avantageuse (ce n'est peut-être pas pour rien que le régime micro BIC est proposé par défaut...).
La déclaration des revenus de location meublée avec le régime micro BIC
Principes généraux de déclaration de revenus
Il faut savoir que toute activité doit faire une déclaration auprès des services des impôts. C'est ce que l'on appelle les obligations déclaratives.
En effet les bénéfices réalisés au titre de toute activité lucrative sont soumis sans exception à une imposition.
On distingue ainsi deux types d'impositions pour les bénéfices :
- L'impôt sur les sociétés (IS) qui est payable par une société elle-même
- L'impôt sur le revenu (IR) qui est payable par le gérant et/ou les actionnaires de la société et impose leur rémunération
Lorsqu'une entreprise redevable de l'IR, les bénéfices de la société doivent obligatoirement être déclarés à 100% dans l'IR personnel de chaque associé.
Selon la nature de l'activité, ces bénéfices sont déclarés dans un des régimes mentionnés ci-dessous :
- Bénéfices du secteur agricole (BA) : applicables aux personnes qui effectuent des activités agricoles
- Bénéfices non commerciaux (BNC) : applicables aux professions libérales et toutes autres activités non commerciales
- Bénéfices des commerçants, industriels et artisans (BIC) : applicables à celles qui effectuent des activités dans le domaine du commerce, de l'artisanat et industriel. Vous bénéficiez de ce régime en tant que loueur en meublé pour déclarer vos revenus fonciers.
Pour les sociétés rattachées au régime des BIC, il existe deux façons de déclarer ses revenus :
- Le régime réel
- Le régime micro BIC
Celui-ci dépend notamment du montant du chiffre d'affaires réalisé par une entreprise. Au-delà du plafond micro BIC, il est obligatoire de déclarer au réel. Mais si vous percevez moins de loyers que le plafond, rien ne vous empêche de déclarer au réel vos revenus issus de la location meublée.
Vous pouvez passer du régime réel au micro BIC si vous ne dépassez pas le plafond de loyers, mais vous pouvez passer du micro BIC au régime réel à tout moment.
Micro BIC : définition et fonctionnement
Le régime micro BIC est le régime fiscal par défaut lorsque l'activité d'un entrepreneur ou loueur en meublé ne dépasse pas le seuil fixé par l'administration fiscale. Il offre un abattement de 50% sur les revenus imposables.
Qu'est-ce que le régime fiscal micro ?
Le régime micro est un régime fiscal simplifié à tous niveaux : comptabilité, déclaration de revenus et imposition. Il est destiné aux entreprises individuelles dans le cadre du régime des microentreprises.
Pour déclarer en micro, seules quelques cases sont à remplir. Par contre, qui dit régime simplifié d'imposition dit en creux que c'est loin d'être le système fiscal le plus avantageux, sauf dans certains cas très précis.
Pour précision, par facilité nous parlons de déclaration au réel mais il s'agit réglementairement de déclaration au réel simplifié. La différence se situe surtout sur l'absence d'obligation de réaliser un inventaire annuel ou de tenir un livre de compte ultra détaillé.
Autre précision : pour un loueur en meublé professionnel ou non professionnel, micro BIC et TVA sont antagonistes. La TVA ne s'applique que sur les activités parahôtelières qui relèvent d'un autre régime fiscal.
Quelle est la différence entre BIC et BNC ?
Le BIC est réservé aux activités commerciales et le BNC à une profession libérale. Les obligations comptables et de déclaration sont simplifiées en BIC et le bénéfice imposable est calculé différemment.
Dans votre cas, celui d'un propriétaire de location meublée, aucun doute à avoir : dirigez-vous directement vers le cas BIC pour Bénéfices Industriels et Commerciaux. L'ensemble de la doctrine fiscale met clairement en évidence que la location meublée ne relève pas de l'activité d'une profession libérale.
Les caractéristiques du régime Micro BIC
Pour pouvoir déclarer à partir du régime micro BIC, l'entreprise doit respecter un plafond. Si l'entreprise réalise une activité dans la location de meublé de tourisme, ce plafond est de 173 000 euros.
Régime Micro BIC : bénéfice taxable
Le régime micro BIC d'une location meublée permet de bénéficier d'un abattement fiscal. Seule la moitié du chiffre d'affaires est soumise à imposition.
Vous devez déclarer la totalité de votre chiffre d'affaires, c'est-à-dire la totalité des loyers perçus. Ce sera aux impôts d'appliquer l'abattement auquel vous avez droit.
Par exemple : si vous déclarez 100 000 euros, le service des impôts va appliquer les 71% d'abattement et calculera ce que vous leur devez sur les 29 000 euros restants.
Régime Micro BIC et comptabilité
Si vous êtes éligible au régime Micro BIC, vous n'avez pas l'obligation de tenir une comptabilité précise. Vous devrez toutefois avoir :
- Un livre de recettes : où figurent chronologiquement toutes les opérations relatives aux recettes de votre location
- Un livre d'achat : où sont mentionnées toutes les opérations de sorties et d'achat effectuées dans le cadre de votre activité
Étant un régime simple, il n'est pas nécessaire de faire appel à un cabinet d'expertise comptable.
LMNP : le régime micro BIC est-il bénéfique ?
Le régime micro BIC présente des avantages au niveau de la déclaration des impôts, car il ne demande que peu de documents comptables et permet de bénéficier d'un abattement de 50%.
Cependant, contrairement au régime réel, le micro BIC ne tient pas compte de vos charges. Il n'appliquera que l'abattement auquel vous avez droit. Dans le cas où vos charges dépassent le montant de l'abattement, vous ne pourrez prétendre à aucun allègement supplémentaire.
Si vous avez fait un investissement locatif via un prêt immobilier, vous ne pouvez pas prendre en compte cette charge en déclarant en micro BIC. Le choix du régime réel est bénéfique aux détenteurs de crédits immobiliers.
Par contre, le régime choisi n'a pas d'impact sur le calcul de la plus-value immobilière. Ce qui impacte est le fait de relever du statut LMNP (plus-value des particuliers) ou d'être LMP (plus-value d'une entreprise, qui tient compte des amortissements).
Fiscalité du régime réel simplifié
Avec un régime réel simplifié, vous devez renseigner la totalité de vos charges locatives ainsi que les amortissements. C'est tout l'intérêt de ce régime !
Il en va ainsi des :
- Crédits immobiliers et prêts professionnels
- Fournitures nécessaires au logement
- Frais de déplacement
- Frais de personnel
- Éventuel bail commercial
Dans le cadre d'un investissement locatif, le régime réel simplifié est particulièrement adapté.
Si vos recettes en tant que LMNP dépassent les 70 000 euros, vous serez automatiquement soumis à ce régime. Si vous êtes en dessous de ce seuil, le régime réel simplifié est optionnel.
Si vous optez pour ce régime, vous devez faire une demande auprès du centre des impôts avant le 1er février de l'année civile. Le régime est valable pendant deux ans et est reconduit tacitement.
Si vous dégagez un bénéfice fiscal, celui-ci sera majoré de 25%. L'adhésion à un centre de gestion agréé vous permet d'éviter cet inconvénient et envoie un signal très positif à l'administration fiscale.
Exploitation via une entreprise
Seules les auto-entreprises et entreprises individuelles dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas le plafond peuvent bénéficier du micro BIC. Si vous exploitez vos meublés via une structure juridique (SAS, SARL), vous serez soumis au régime réel.
Conclusion : Micro BIC vs régime réel simplifié
Le régime fiscal micro BIC, bien qu'attrayant pour sa simplicité administrative et son abattement forfaitaire de 50%, n'est pas toujours la solution la plus avantageuse pour les loueurs en meublé.
Contrairement au régime réel simplifié, le micro BIC ne permet pas de déduire les charges liées à l'activité (prêts immobiliers, frais divers, amortissements), ce qui peut entraîner une imposition plus élevée, en particulier pour ceux ayant des charges significatives.
Le régime réel, bien qu'exigeant une gestion comptable plus rigoureuse, offre un potentiel d'économies d'impôt plus important en prenant en compte les coûts réels de l'activité.
Bien que le micro BIC puisse convenir dans certains cas précis, notamment pour des biens sans charges importantes, il est conseillé de comparer les deux régimes et d'effectuer des calculs précis pour choisir l'option la plus avantageuse.
Pour toute question sur votre régime fiscal, n'hésitez pas à nous contacter.